关于对《扬州市社区住宅物业管理条例 (征求意见稿)》公开征求意见的公告

根据扬州市人大常委会2019年立法计划安排,我市将制定《扬州市社区住宅物业管理条例》。为进一步增加地方性法规制定的透明度,提高地方性法 57a 规制定质量,现将《扬州市社区住宅物业管理条例(征求意见稿)》向公众公开征求意见。欢迎本市各社会组织、团体和个人通过以下途径和方式提出意见或建议

通信地址:扬州市司法局立法处(文昌西路8号)

联系电话:0514-80989832

传真:0514-80989832

电子邮箱:jsyzfzb@163.com

征集时间:2019910日至109日。

附件:《扬州市社区住宅物业管理条例(征求意见稿)》。

扬州市司法局

2019910

扬州市社区住宅物业管理条例

(征求意见稿)

第一章总则

第一条(立法目的)为了规范社区住宅物业服务管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进共建共治共享的和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条(适用范围)本条例适用于本市行政区域内社区住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

第三条(社区住宅物业管理概念)本条例所称社区住宅物业管理,是指按照社区协同治理的要求,业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第四条(管理原则)社区住宅物业管理遵循业主自治、专业服务、社区治理以及政府监管的原则。

第五条(政府职责)市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划和城乡社区治理工作体系,制定和落实物业服务扶持政策;构建物业管理工作目标绩效考核制度,推动物业服务专业化、标准化、优质化发展,提升物业服务管理水平。

街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的指导和监督,协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。

社区居(村)民委员会对业主自治进行指导和监督,并协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第六条(部门职责)市、县(市、区)住房和城乡建设局是物业管理主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、城管、发改委、生态环境、市场监督管理、自然资源和规划等有关部门,按照各自职责,依法做好物业管理区域内的相关工作。

第七条(社区物业治理机制)社区建立议事协调机制,成立环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责,完善社 20dc 治理。

环境和物业管理委员会由社区居(村)民委员会牵头,公安、城管、业主代表等共同组成。

第八条(行业协会职责)物业管理相关行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营。

第二章业主自治管理和物业管理委员会

第九条(业主及业主权利义务)房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,履行义务。

第十条(业主自治管理)物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主户数超过一百户的,业主可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责。

业主大会可以根据工作需要设立监事,三名以上监事成立监事会。

第十一条(业主或业主大会决定事项)下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)选举或者更换监事;

(八)确定业主大会、业主委员会、监事(会)工作经费及标准;

(九)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,委托内容、权限和程序等由业主大会议事规则规定。

第十二条(首次业主大会筹备)建设单位或者十人以上业主公开联名,可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面申请;经审核符合业主大会成立条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组应当自成立之日起九十日内完成首次业主大会筹备工作,召开首次业主大会会议。

第十三条(首次业主大会筹备组组成)首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府、相关职能部门、社区居(村)民委员会、建设单位派员以及业主代表组成。

筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任。

筹备组业主代表条件参照本条例规定的业主委员会委员的条件。

建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

第十四条(建设单位筹备义务)符合业主大会成立条件的,建设单位应当按照物业所在地街道办事处、乡镇人民政府要求,报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料,交纳首次业主大会筹备经费。

首次业主大会筹备经费根据物业管理区域规模、建筑面积和业主户数等因素确定。

建设单位未按照规定交纳筹备经费,或者未报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当通知建设单位,建设单位应当在收到通知之日起三十日内履行义务。

街道办事处、乡镇人民政府应当设立首次业主大会筹备经费专用账户,并对经费使用情况进行监督和公示。

第十五条(业主大会会议类型)业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。具有下列情形之一的,召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主委员会委员人数不足其原总数的二分之一时,需重新选举业主委员会的;

(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面、电子通讯、互联网等方式征求意见。

第十六条(业主委员会职责)业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会 57a ,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)建立业主意见建议收集机制,及时了解业主的意见和建议;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第十七条(业主委员会委员条件)业主委员会委员应当由具备完全民事行为能力、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

鼓励和支持符合条件的社区党组织成员或物业管理区域党的组织成员通过法定程序兼任业主委员会主任。

有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)不再具有完全民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(五)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(六)损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建,或者擅自改变物业使用性质,未改正的;

(七)侵占绿地、毁损绿化设施的;

(八)违规饲养动物的;

(九)未按照规定或者约定缴纳各项物业费用和住宅专项维修资金的;

(十)有严重失信行为的;

(十一)有其他违反法律法规、管理规约、业主大会议事规则,或者不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员有前款第一项、第二项、第三项情形的,其委员资格自行终止;有前款其他情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其委员资格。

被终止资格的业主委员会委员,应当自终止之日起五日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

第十八条(业主委员会会议)  业主委员会应当按照业主大会的决议或者业主大会议事规则的规定召开业主委员会会议。

业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第十九条(业主委员会备案)业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续,街道办事处、乡镇人民政府应当将备案信息抄送县(市、区)物业管理主管部门。

第二十条(业主委员会的公示义务)业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅前款所列资料,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解答。

第二十一条(业主委员会委员禁止行为)业主委员会委员不得有下列行为:

(一)违规收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益;

(二)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(三)侵占、挪用业主共有资金;

(四)擅自公开业主大会、业主委员会或者业主信息;

(五)侵害业主合法权益的其他行为。

有前款行为之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权决定终止其委员资格。

第二十二条(业委会违规处理)业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(市、区)物业管理主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

第二十三条(业主委员会换届)业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

业主委员会换届选举后十五日内,应将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十四条(监事制度)监事(会)代表全体业主监督业主委员会的工作,按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责。监事(会)不得干预业主委员会的日常工作。

监事可以是业主,也可以是社区居(村)民委员会成员,业主委员会委员不得兼任监事。

监事(会)的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。

第二十五条(物业管理委员会成立条件)物业管理区域有下列情形之一的,由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会,代行业主大会、业主委员会职责:   

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。

(三)未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的;

(四)业主委员会不履行职责一年以上,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处、乡镇人民政府两次指导后调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。

第二十六条(物业管理委员会组成与解散)物业管理委员会由业主代表以及街道办事处、乡镇人民政府、社区服务机构、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成,其中业主成员不少于百分之六十,由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。

物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生、原业主委员会恢复履行职责之日起自行解散。

第三章前期物业管理

第二十七条(前期物业)新建住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十八条(物业管理区域备案)新建住宅物业出售前,建设单位应当向物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门申请物业管理区域备案。

县(市、区)物业管理主管部门应当建立物业管理区域档案,并与街道办事处、乡镇人民政府共享。

第二十九条(物业保修金)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业保修责任。

建设单位应当在新建住宅交付使用前,按建筑安装总造价百分之一的标准交存物业保修金,用于物业保修期内建设单位不及时履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的费用列支。

第三十条(临时管理规约)建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务等事项依法作出约定。

建设单位制定临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十一条(物业服务用房)建设单位应当按照相关规定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房。

物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,预留通讯、网络、安保预警等端口,具备供水、供电、采光、通风等正常使用功能。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

物业服务用房不得买卖和抵押。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

第三十二条(承接查验)承接新建物业前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定及前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,确认现场查验结果后,签订物业承接查验协议。

物业承接查验时,可以邀请业主代表以及县(市、区)物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会参加,也可以聘请相关专业机构协助进行。

物业承接查验费用的承担,由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

第三十三条(承接查验备案)物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)与承接查验有关的其他文件。

第三十四条(承接查验结果公告与档案管理)物业服务企业应当将承接查验备案证明等备案材料在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务企业应当将与承接查验有关的文件、协议、资料和记录建立档案,妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主共有,业主可以查询、复制、摘抄。

第四章物业管理和基本物业服务

第三十五条(物业服务企业执业基本要求)从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格。

物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派和更换项目经理。

业主委员会经征求业主意见,要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

第三十六条(物业服务企业信息公示)物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示以下信息,并及时更新:

(一)物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、安防监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、联系方式等;

(四)其他应当公示的信息。

第三十七条(物业服务合同基本内容)业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会决定续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括以下主要内容:

(一)物业管理区域;

(二)物业管理服务事项;

(三)物业服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制;

(四)专项维修资金的管理与使用;

(五)物业服务用房的使用;

(六)共用部位和共用设施设备的管理使用;

(七)物业服务企业的退出及资料移交等;

(八)应当规定的其他内容。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,视为物业服务合同的组成部分。

业主、物业使用人有特殊要求的,与物业服务企业另行约定。

第三十八条(物业服务合同效力)业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。

物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。

未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托,物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

第三十九条(物业服务合同的备案)物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同及相关服务承诺和服务细则等材料报物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门备案。

县(市、区)物业管理主管部门应当及时受理并在受理后七日内向物业服务企业发放备案材料清单。

前款规定的备案材料,物业管理主管部门应当与街道办事处、乡镇人民政府共享。

第四十条(物业服务外包)根据物业服务合同的约定,物业服务企业可以将物业管理区域内保洁、绿化、保安服务、设备维护等专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当由专业机构进行维修和养护。

第四十一条(物业服务台账)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,全面履行物业服务义务,建立日常服务工作台账,接受业主、业主委员会等对其履行物业服务合同的监督。

第四十二条(物业公共服务收费)物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。

物业服务收费由物业服务企业向业主或者物业使用人收取。

普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商,通过物业服务合同约定执行。

改变用途用于经营的普通住宅,其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定,按照合同约定执行。

第四十三条(物业服务收费模式)物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

实行包干制收费方式的,物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账,按照物业服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,定期向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况,并接受业主委员会的核查。

鼓励物业服务收费实行酬金制管理。

第四十四条(欠费催告制度)业主、物业使用人应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。未按照约定交纳的,物业服务企业或者业主委员会可以通过上门催交、书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。

业主、物业使用人有拖欠物业服务费等行为,经法院判决生效后仍拒绝交纳的,应当纳入其个人信用档案。

第四十五条(门禁出入管理制度)物业服务企业为维护物业管理区域公共秩序的需要,实行出入证(卡)管理的,应当为业主免费配置必要数量的出入证(卡)。

第四十六条(限制物业服务企业违法收费)物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由,减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,限制业主合理使用共用设施设备和共用部分;不得以停水、停电、停气、捆绑收费、限制出入以及其他损害业主合法权益的行为,强迫业主交纳物业服务费。

第四十七条(公共经营及收益归属)物业服务企业利用业主共有部分、共用设施设备从事广告、场地租赁等经营性活动的,应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。

利用业主共有部分、共用设施设备从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。

前款经营性活动所得收益,物业服务企业应当单独列账,依照业主大会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

第四十八条(物业服务企业选聘规定)物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,讨论决定物业服务企业聘用事宜。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定不续聘的,业主委员会应当及时告知物业服务企业。

物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。

在物业服务合同解除或者终止前,物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第四十九条(物业服务企业交接义务)物业服务合同解除或者终止,被解聘的物业服务企业应当按照有关规定,向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行交接义务,并在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域。

被解聘的物业服务企业撤出物业管理区域前,应当维持正常的物业管理秩序,保持公共设备设施完好和正常运转。移交时公共设备设施损坏且影响正常使用的,应当按照原合同约定或法律规定承担修复等相应责任。

物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第五十条(服务真空期处理)县(市、区)物业管理主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则,选取物业服务企业建立应急物业服务企业预选库。

应急物业服务内容、标准和收费参考原物业服务合同执行。应急物业服务期限产生的相关费用从物业服务费用中列支。

第五十一条(基本物业管理的适用范围)对已经交付使用,但配套设施不齐全、环境较差、不具备实施专业化市场化物业管理条件的旧住宅小区可以实施基本物业管理。

纳入基本物业管理的旧住宅小区的范围,由各县(市、区)人民政府确定并公布。

第五十二条(基本物业管理的组织实施)街道办事处、乡镇人民政府具体组织实施对旧住宅小区的基本物业管理。

基本物业服务应当包括公共区域保洁、安全秩序维护、公共绿化养护、公共设施设备维修保养、停车秩序维护等服务内容。

第五十三条(基本物业管理的发展方向)积极引导规模较大、具备条件的旧住宅小区逐步向专业化、市场化物业服务模式过渡。

第五章物业使用与维护

第五十四条(物业使用与维护的基本要求)业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律法规、管理规约以及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第五十五条(物业管理区域内禁止性行为)物业管理区域内禁止下列行为:

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(七)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

(八)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

(九)任意弃置垃圾、抛掷杂物和露天焚烧,将生活污水接入城市雨水管网等排放污水的行为;

(十)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十一)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

(十二)破坏或者擅自改变房屋外观;

(十三)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十四)占用、堵塞、封闭消防通道,在消防通道上设置路障,损坏、挪用或者停用消防设备;

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十六条(车位车库处置规则)物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

交付使用之后,前款规定的车位车库尚有剩余的,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,应拿出不低于剩余车位、车库的百分之三十用于出租,且租赁期限不得少于一年,当事人另有约定的除外。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

建设单位按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,视为符合本条第一款有关“应当首先满足业主的停车需要”的规定。

第五十七条(车辆停放)业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。

业主大会成立后,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。

物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第五十八条(停车难解决措施)业主在物业管理区域内没有合法停车位的,按照业主大会决定、管理规约规定停放。

鼓励在已建成的住宅小区内增建停车场(库),鼓励物业管理区域内实施错时停车制度。

第五十九条(住宅专项维修资金)住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则,保障物业保修期届满后住宅共用部位、共用设施设备的维修更新改造。

房屋所有权转让的,业主房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权一并转让。

第六十条(维修金应急使用情形)发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(六)消防设施出现功能障碍,存在重大火灾隐患的;

(七)其他危及房屋安全的情形。

应急维修工程竣工验收后,应当将维修费用审计后向业主公示,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第六十一条(维修资金续筹规定)住宅专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,除应急处置外,应暂停使用。业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

物业管理区域内未成立业主大会的,由维修资金代管部门组织续筹;物业管理区域内成立业主大会的,由业主委员会组织续筹。

第六十二条(突发事件处置机制)物业服务企业应当制定物业管理区域内自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气等突发事件处置方案。

发生突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向街道办事处、乡镇人民政府及有关主管部门报告,协助做好救助工作。

第六章  服务、指导与监督

第六十三条(市物业管理部门职责)市住房和城乡建设局负责组织实施本条例。主要职责为:

(一)负责全市物业服务管理活动的指导和监管,指导、服务和监督各县(市、区)物业管理主管部门物业管理工作;

(二)会同有关部门研究制定全市物业管理相关政策和物业服务行业规范,负责全市行业培训;

(三)建立和完善全市物业管理公共服务平台和物业行业信用管理体系;

(四)负责归集市区房屋维修资金,并监督其使用;

(五)依法查处物业服务企业违法行为;

(六)依法承担的其他职责。

市物业管理主管部门设立的物业管理机构,根据物业管理主管部门的委托,承担相关物业服务管理工作。

第六十四条(县级物业管理主管部门职责)县(市、区)物业管理主管部门履行下列职责:

(一)负责所辖区域物业服务管理活动的监管;

(二)负责物业管理区域、前期物业管理招投标、承接查验和物业服务合同等相关备案和管理工作;

(三)负责物业服务企业交接工作的监管;

(四)负责所辖区域内的行业培训;

(五)依法查处所辖区域内的物业服务企业违法行为;

(六)参与全市物业管理公共服务平台和物业行业信用管理体系的建设和管理;

(七)负责归集县(市)房屋维修资金,并监督其使用;参与市区房屋维修资金的使用和管理;

(八)依法承担的其他职责。

第六十五条(街道办事处、乡镇人民政府职责)街道办事处、乡镇人民政府具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,履行下列职责:

(一)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系;

(二)落实辖区内老旧住宅小区基本物业服务工作;

(三)指导、协助和监督业主大会、业主委员会的筹建、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作,组织成立物业管理委员会;

(四)建立物业服务管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构;

(五)法律、法规规定的其他职责。

第六十六条(部门职责)市、县(市、区)相关部门按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

(一)公安机关负责物业管理区域内的治安管理;协助开展房屋租赁的监督管理;负责物业管理区域内社会生活噪声、电动车违规充电等违法行为的处理;

(二)城管部门依法查处物业管理区域内违法建设、擅自占用和损坏绿地等违法违规行为,加强对物业管理区域内生活废弃物的收集、运输和处理的监督管理;

(三)发展和改革委员会按照定价权限制定调整普通住宅前期物业公共服务收费指导价标准和保障性住房、房改房、旧住宅小区物业管理服务收费标准,制定调整物业管理区域内建设单位未出售或者未附赠的车位、车库及依法配建的人防工程平时用作停车位的租金基准价,依法监管物业服务企业的收费行为;

(四)生态环境部门负责物业管理区域污染防治设施的监督管理,对企事业单位和其他生产经营者的污染物排放的监督管理,依法查处违反环境保护法律、法规的行为;

(五)市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察,依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故;依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

(六)自然资源和规划部门在地块规划设计条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标等工作。

其他部门和单位在各自的职责范围内共同做好物业管理区域相关监督管理工作。

第六十七条(行政调解制度)物业管理主管部门应当建立健全物业服务管理行政调解制度,调解处理物业服务与管理纠纷,促进社区和谐。

第六十八条(行政指导制度)物业管理主管部门、其他相关职能部门及街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全行政指导制度,充分运用引导、指点、教育、劝告、建议等各类手段对物业服务各方当事人进行行政指导。

第六十九条(共享机制)县(市、区)物业管理主管部门与街道办事处、乡镇人民政府之间应当共享物业服务合同、物业管理区域、承接查验等相关信息。

第七十条(培训职责)市物业管理主管部门统筹指导全市物业管理的培训工作,定期对县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理业务培训。

县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府负责对业主委员会成员、物业管理项目负责人以及其他物业管理有关人员的日常培训,并在筹备首次业主大会会议、业主委员会换届改选前,对其成员及候选人开展物业管理专门培训。

第七十一条(专业经营单位职责)供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视、路灯等专业经营单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项专营服务。

第七十二条(物业服务第三方评估制度)鼓励支持业主自治组织、建设单位、物业服务企业、物业管理主管部门等委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等评估活动。

第三方评估应当遵循独立、客观、公正的原则。

第七十三条(信用平台)市物业管理主管部门建立物业管理行业信用信息平台,县(市、区)物业管理主管部门建立物业管理参与主体信用档案,对物业服务企业、物业服务项目负责人、业主委员会等实行动态信用管理。

物业管理信用信息依法纳入市公共信用信息共享平台。

第七章法律责任

第七十四条(建设单位法律责任)建设单位违反本条例规定,未交存物业保修金,经县(市、区)物业管理主管部门责令后仍不交存的,处一万元以上五万元以下罚款。

第七十五条(物业服务企业法律责任)物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(市、区)物业管理主管部门按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例规定,未将经营性收益单独列账,经责令后仍不改正的,处以三万元以上十万元以下罚款。

(二)违反本条例规定,无正当理由擅自退出物业管理区域的,经责令后仍不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款。

第七十六条(承接查验法律责任)建设单位与物业服务企业违反本条例规定,在承接查验过程中未依据有关规定履行相关义务,造成业主利益收到损害的,由县(市、区)物业管理主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下的罚款。

第七十七条(业主委员会及其成员移交责任)业主委员会及其成员违反本条例规定,未及时移交有关财物、档案资料、印章,由街道办事处、乡镇人民政府责令后仍拒不移交的,对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成其他后果的,依法承担相应的法律责任。

第七十八条(部门及工作人员履职责任)负有社区住宅物业管理职责的行政管理部门及其工作人员不履行社区住宅物业监督管理职责或者有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,由有权机关对主要责任人和其他直接责任人依法给予处分。

第七十九条(法律责任兜底性规定)对违反本条例规定的行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章附则

第八十条(共有物业类型归纳及权属登记)本条例所称公共设备、设施是指:

(一)建筑区划内的道路,但属于城镇公共道路的除外;

(二)建筑区划内的绿地,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

(三)除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分:

1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、扶手、护栏、楼梯间、门厅、大堂等公共通行部分,电梯、水泵、避雷设施、消防设备、公共照明、变配电设备、给排水管线、监控安防、沟、渠、池、井、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、污水井、化粪池、垃圾容器等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

2、其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等;

3、建设单位附赠归全体业主所有的物业。

建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。

(四)建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房。

第八十一条(条例具体适用范围具体规定)各级政府及相关部门组织对旧住宅小区实施基本物业管理,适用本条例。

住宅小区内非住宅的物业管理,参照本条例执行。

第八十二条(授权制定实施细则或专项实施细则)市、县(市、区)人民政府可以依据本条例相关规定,对物业保修金、专项维修资金的交存、管理、使用,以及其他物业管理事项制定专项实施办法。

第八十三条(示范文本)市物业管理主管部门会同有关部门制定物业管理相关示范文本。

第八十四条(施行日期)本条例自      日起施行。

本次征集  开始时间:2019-09-10 结束时间:2019-10-09
0